中小房企市值集体逆市飙升:房企前30强或面临新一轮洗牌?


今年以来,恒生指数表现欠佳,自年初以来仅增长5.08%。然而,有一个领域已经上升到市场:国内中小市场价值住房企业。

很容易看出,年初香港股市前十大住房公司的总市值不到200亿。即使在大幅上涨后,总市值也不会超过300亿,这也是一个值得研究的现象。

宝龙房地产排名第二,可以作为样本进行研究。不久前,宝龙房地产刚刚拆分业务管理并将其列入市场。

那么,在新一轮房地产周期中,前30家房企将面临重新洗牌?

净收入增长超过30%。

八月底,宝龙地产(1238.HK)发布2019年中期业绩报告。

截至2019年6月底,宝龙地产实现营业收入122.51亿元,比2018年同期增长约32%,主要原因是各项业务收入增加。归属于母亲的净利润为18.03亿元,比上年同期增长35.6%。总体而言,宝龙地产的业绩已成为整体趋势。

虽然增长相对较快,但与其他在香港上市的住房公司相比,上半年宝龙地产的净利润并未排名靠前。

房地产销售占80%以上,集中在长江三角洲

报告显示,宝龙地产的收入主要包括物业销售收入,投资物业租金收入,物业管理服务及其他物业发展相关业务收入。

其中,物业销售是主流。截至2019年6月底,该业务贡献了超过80%的收入。

报告期内,公司实现财产收入104.98亿元,比上年同期增长32.6%。增加的主要原因是总交付面积和平均单价与去年同期相比有所增加。

以下是宝龙地产上半年的物业销售收入分布情况:

数据显示,该公司的房地产销售主要集中在长江三角洲。截至6月底,长三角地区实现销售收入79.11亿元,建筑面积销售56.37万平方米。

每平方米商品房平均售价为11,300平方米,每平方米住宅平均售价为元。

截至2019年6月底,公司投资物业租赁收入约6.35亿元,比上年同期增长36.6%。物业管理服务收入为7.56亿元,比同期增加27.1%。上述两项收入的增加与公司持有的商业和住宅物业面积持续增加有关。另一方面,该公司在中国日报上表示:“特许经营商满足当地市场的消费需求,市场渗透率提高”,这也是提高业绩的因素之一。

其他房地产开发相关业务主要是酒店营业收入,建筑装潢服务等。截至6月底,业务实现收入3.62亿元,同比增长17.2%。

由于各项业务增长,截至2019年6月底,宝龙地产的毛利约为47.53亿元,比上年同期增长35.6%。毛利率为38.8%,同比增长1个百分点。

与其他毛利率上市的香港股票相比,宝龙地产的毛利率排名更高。

土地储备约2440万平方米,年销售目标提升至550亿元

财务报告显示,宝龙的土地储备策略是:

“确保未来三至五年集团将支持土地利用发展,继续推进以上海为中心深化长三角战略。”

截至2019年6月底,宝龙地产的土地储备约为2440万平方米,比上年同期增长36%,其中70%以上分布在长江三角洲。目前,该公司正在开发约1580万平方米的在建物业,将用于开发大型商业和住宅物业;未来物业发展约860万平方米。

截至2019年7月底,宝龙地产已完成2019年合约销售目标500亿元,约占70.1%。

根据公司的月度经营数据,截至7月底,公司的合同销售额为350.6亿元,合同销售面积为213.92万平方米。

宝龙房地产在财务报告中说:

“2018年和2019年上半年公司以合理的成本收购的土地银行将在当前的房地产环境中取得良好的业绩,并有信心2019年的合同销售目标将提升至550亿元。 “

净负债比率下降10.2%,资产负债率在业内较低

财务报告显示,近年来,宝龙房地产总资产持续增长,资产负债率也呈上升趋势。

截至2019年6月底,公司总资产达到1421.58亿元,比上年同期增加287.33亿元,增长25.33%。

资产负债率同期上升2.95个百分点至76.09%,但公司的资产负债率低于其他在香港股市上市的房地产公司。

截至6月底,排名前15位的香港上市房地产公司资产负债率为:

此外,财报显示,截止2019年6月末,宝龙地产净负债率约为91.4%,较上年末的101.6%相比,下降了10.2个百分点。

有息负债近500亿,融资成本上升

截止2019年,宝龙地产的总借贷(即有息负债)为495.94亿元,较上年末增加22.36亿元,增幅4.72%。

财报显示,宝龙地产所需的长期资金及运营资金主要来自于核心业务运营产生的收入、银行借款及发行债券所筹集到的现金所得款款。截止2019年6月末,公司一年内到期的有息负债为125.41亿元,一年后到期的有息负债为370.53亿元。宝龙地产有息负债结构如下:

财报显示,2019年除银行借款以外,宝龙地产还进行了多次再融资。

由于有息负债的增长,截止2019年6月末,宝龙地产的总利息开支约16.9亿元,较上年同期增长35.4%。

实际利率由2018年同期的5.95%上升至2019年6月末的6.24%。

此外,财报显示,宝龙地产董事会决定派发中期股息:

公司将派发中期股息每普通股港币9分,较同期上升32.4%。

上半年,宝龙地产较为靓丽的业绩表现,以及中小房企市值的飙升,是否也预示着房企将面临一轮新的洗牌?

(责任编辑:常丹丹 HO016)