2019年金华市房地产市场调查报告「义乌篇」


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  以下内容摘自诸葛找房金华站《2019年上半年浙中楼市白皮书<义乌市房地产市场调查报告>》

  义乌市近10年以来的房地产成交量走势

  

  

  ▲(2008-2017年数据来自金华统计年鉴,2018年数据来自义乌市2018年政府统计公报)

  从以上图表中,我们可以看出,2008年至2018年义乌市商品房、商品住宅销售走势基本吻合,整体上十年以来,走了 一个大大的深V型:08-13年,商品房成交面积从70万平方米跌至30万平方米,跌幅57%。商品住宅成交面积从66万平方米跌到20万平方米,跌幅70%。14-18年,商品房成交面积在逐年上升,商品房成交面积从30万平方米涨至97万平方米,涨幅223%。商品住宅成交面积从20万平方米,涨至57万平方米,涨幅185%。

  义乌市近10年以来的商品房成交均价走势

  

  

  从以上两图可以看出,十年来义乌市商品房均价走势和商品住宅均价走势基本上是一致的。整体走势皆可以划分为两个较大的阶段,第一阶段是2008年到2012年,是一轮速率较快的上涨期。商品房均价从7400元,涨至19000元,涨幅高达157%。商品住宅均价从7067元涨到18800元,涨幅高达166%。第二阶段是2013至2017年,自从2012年的高点过后,无论是商品房还是住宅,都在一个较小的震幅当中做窄幅的震荡,从当前掌握的数据来看,都没有超越前期价格高点,未创新高。

  在这里,诸葛找房决定引用一段权威解析,供大家参考:

  房地产投资“高歌猛进”。近年来,我市为改善城乡居民住房条件,加快城市化的进程,在征迁户基本居住条件有保障的情况下,采用以“货币化安置优先”的方式,大力推行以棚户区改造为代表的城市有机更新及农村新社区集聚项目。随着征迁户住房需求的不断增加,以及征迁补偿款引发民间资本在房地产市场上涌动,2018年1-6月,我市房地产开发项目商品房销售面积为38.5万平方米,同比增长68.3%,楼市火爆;上半年完成投资额快速增长,投资额已达到去年全年房地产开发项目完成额的88.9%,为77.1亿元,占上半年完成固定资产投资比重33.7%,比重低于金华市房地产投资占固定资产投资比重7.5个百分点;投资额与去年同期相比,增长了57.9%,增速高于金华市28.3个百分点,导致我市今年上半年完成额占金华市房地产开发项目完成投资比重提高到31.5%,比重高于去年同期5.6个百分点。义乌房地产近两年发展的动力,于此可见一斑。

  ——义乌市《2018年上半年固定资产投资分析》

  义乌市在售楼盘盘点

  诸葛找房对义乌活跃楼盘进行了较为细致的走访,得出以下几点总结:

  (1)义乌市楼盘分布图

  

  查阅诸葛找房的“地图找房”,我们发现,义乌基本上在城区、乡镇每个地方都有新的项目分布。对此,我们又搜索了义乌市政府网站上建设局的房源信息公布专栏,诸葛找房认为,义乌是一个深耕细作的房地产市场,房地产开发已经相当成熟,完全渗透沉入到了所有乡镇。如果要划分板块的话,非常简单,以行政划来划分即可,城区+各个乡镇,这就是义乌的房地产区域市场划分。

  (2)义乌市房地产产品简析

  义乌市的房地产项目产品类型主要可以分为这么三种,一种是纯粹的高层住宅产品(城区、乡镇的),一种是高层+排屋或者合院的北高南低型产品(主要在乡镇),一种是有自然资源优势的墅类产品。

  从规模上来看,义乌项目多是10、20几万方的规模产品。在走访时,我们发现一个比较独特的现象,由于义乌城区土地的利用率非常之高、土地资源稀缺,有一部分高层项目是呈条线型分布,这在金华其他地方是没有的。

  从户型结构上来看,我们有一个非常明显的直观感觉,抛开别墅产品不论,义乌的产品主要走两个极端,要么是89-100平方米左右的刚需产品为主推,要么是以140平方米以上的大户产品为主推,中间型的产品较少。别墅产品的话,和其他地方不一样,产品面积段比较多元。

  (3)义乌市房地产价格简析

  价格上,诸葛找房通过跑盘总结,义乌整体市场普通住宅的价格可划分为四个档次:

  其一、次次级周边乡镇一般项目,价格在11000元- 12000元/平方米左右,甚或更低。

  其二、次级周乡边镇中心项目,价格在15000元/平方米左右。

  其三、城郊边缘区项目,价格在18000元/ 平方米左右。其四,城区核心区项目,基本在2.5-3万元/平方米左右。义乌别墅市场的价格弹性较大,基本上都是千万级别以上的。

  (4)销售反馈及库存预测

  销售反馈上,诸葛找房在跑盘过程中,有一个非常明显的感觉就是快!义乌的项目是我们见过的整个金华地区销售节奏最快的市场,好几个项目都是一推出就清盘,6-8个月基本完成整个项目的销售。还有一些也是推一期销一期,而且销售员的专业水准也比较高,市调过程中都非常配合,讲解到位,善于抓住核心要点,这是我们诸葛找房团队的一点感受,特此附记,以致感谢!

  诸葛找房团队了解到,现阶段50-60套的销售跑量在义乌来说,是一个非常中性的数据,好的时候可以冲到80套、100套。

  库存上,不计算墅类高端产品,义乌市的普通商品住宅供应量在7000-8000套左右,供参考。

  义乌市二手房市场

  (1)二手房总供应量

  

  通过诸葛找房的大数据技术聚合出有效房源4万套,整体均价约17557元/平方米。

  (2)二手房面积区间分布

  义乌二手房面积区间段分布图

  

  义乌二手房价格档位分布图

  

  通过以上图表可以看出,义乌市供应二手房, 300万以上的房源最多,占比达到26%。

  义乌市供应二手房, 面积区90-110平方米产品段最多,占比20%。

  2017年上半年义乌市土地市场供应

  根据诸葛找房监测,2019年上半年义乌市土地市场成交商住、住宅用地42.4万平方米,建筑面积90.7万平方米, 成交金额97.3亿元,成交楼面均价约10727元/平方米。