张大伟:判断房价有没有真“暴跌”的12大标准




最近几天,各种各样的房地产恐慌新闻频频出现,在作者的观察和市场研究中,这些现象被夸大了。房地产市场的确在调整。在2019年的小阳春之后,最近几个月信贷紧缩,包括北京的房价在内的市场开始回落。

但是这些所谓的“暴跌”基本上是文字游戏。所谓停止发展贷款等也有传言。只需查看数据即可:

1. 2019年前8个月,居民住房贷款数据为3.65万亿元,创历史新高。

根据中国人民银行9月11日发布的数据,今年8月人民币贷款增加1.21万亿元,同比少增加665亿元,但增加了1500亿元。七月份的人民币106万亿元。 8月份,社会融资规模增加1.98万亿元,同比多增376亿元,比7月份的1.01万亿元增长近一倍。

央行公布数据,8月份人民币各项贷款增加1.21万亿元,同比多增665亿元。分行业看,居民家庭贷款增加6538亿元,其中短期贷款增加1998亿元,中长期贷款增加4540亿元。众所周知,家庭的中长期贷款主要是抵押贷款。根据这一统计数据,7月份中长期家庭贷款增加4417亿元。

累计计算2019年8月,全国家庭中长期贷款余额高达3.65万亿元,而2018年8月为3.4万亿元,超过0.25万亿元。

2。一些公司融资成本已更新至近年来最低水平

数据显示,最近有关房地产公司融资的夸大报道的新闻基本上是错误的。紧缩是事实,但更多的是差异化,而不是一刀切。

9月11日,碧桂园控股有限公司宣布,公司计划发行65亿美元,利率为6.15%的2025年到期优先票据,该票据将从2019年9月17日(含该日)起计息。

9月10日,泰禾集团股份有限公司发布公告称,公司全资子公司Tahoe Group Global (Co。) Limited拟发行1亿元境外美元债券。

2019年9月10日,龙湖集团控股有限公司发布公告,宣布与花旗、高盛、海通国际、丰、摩根士丹利、巴克莱及中金公司就发行于2029年到期的8.5亿美元,年利率为3.95%的优先票据订立购买协议。

龙光地产1亿美元优先票据上市 2024年到期年息6.9%,上海城开11.5亿元公司债上市利率3.95%,建发房地产13亿公司债年利率最高4.18%,金茂投资20亿公司债年利率3.65%。

那么如何判断房地产市场是不是真“暴跌”了?其实有10大标准。

1、售楼处被砸

没有售楼处被砸的区域市场,房价肯定没大跌。到目前为止,没听说北京哪家售楼处被砸了。

2、收房纠纷频繁出现

按照正常的销售节奏,期房一般都是在买房后1年左右时间收房,但只要房价有轻微下调,各种房屋交付过程中的问题都会被无限放大,然后条幅+堵路都会出现。所以看到这些,基本就代表了房价真跌了。

3、房地产企业出现倒闭

虽然之前有新闻说,国内出现200多家房企倒闭,但事实是这是最近几年最少的一次,而且从企业看,基本都非主营业务房地产公司,或者是项目公司。到目前为止,全国没有一家真正正常做房地产的企业倒闭。

4、国企开发商不拿地

5、二手房买房毁约弃购,出现断供

楼市调整的部分,媒体报道路径是将报价混淆成成交价格。但事实上,鉴别房价是不是真跌了,就是二手房买家毁约弃购,甚至出现断供。对于北京这样的城市来说,房产交易需要核验购房者资格等,基本周期都在1-2个月以上,一般这期间约束买卖双方的只有20-30万定金,所以在房价上涨周期,很多房主违约成本很低。

6、中介门店关门潮

这很简单,春江水暖鸭先知,中介门店人员流动性强,而且二手房市场肯定是成交量下调在先,后续才会有价格下调。这种情况下,一般是中介门店先出现关门潮,才会出现事实上的房价下调。如果你家周围没有2个以上中介门店关门,那么房价就没真跌,最多算是微调。

7、首套房按揭贷款利率持续上行

不得不说,房价上涨从表面上看就是金融符号。房贷一旦收紧,房价必然下调。但事实上,房贷利率最近2年基本平稳。

8、房贷放款周期超过3个月

贷款周期也一样,正常房贷从过户到放款周期在1个月左右,如果2个月还不能放款,这将导致很多换房难以交易,周期拉长。所以这也是房价出现下调的一大标准。

9、房地产企业转型

2016-2018年房企赚得盆满钵满,大部分房企加大了投资,所以未来中小房企如果不出现批量转型,房价肯定没有真跌。

10、上市房企降低销售目标

2018年全国房地产成交额超过15万亿,房企销售额也水涨船高,标杆房企如果销售额依然明显上涨的情况下,房价肯定没有真跌。

11、房地产上下游行业哀鸿遍野

房地产是中国最重要的行业,如果房地产价格下调,上下游几十个行业,包括钢材、装修、陶瓷、甚至空调都会哀鸿遍野。

12、统计局官方公布的70大城市二手房数据

梳理70个大中城市数据,对比6月份的环比数据变化(计算办法,用7月环比与6月环比对比),新建住宅有26个城市环比上涨幅度放大,其中典型的主要有南京、赣州、金华、牡丹江。37个城市涨幅放缓,其中主要有洛阳、长春、呼和浩特、石家庄。

二手房住宅,36个城市环比涨幅放大,主要有锦州、厦门、太原、合肥。28个城市上涨放缓,分别是乌鲁木齐、呼和浩特、南充、徐州。

未来什么时候买房?看下周的LPR会不会降低。如果降,那么抓紧看房;如果不降,房价才真要跌一波了,那么明年初再看房。

(责任编辑:DF134)